中国各大都市的房地产市场正以各种方式抵制新一轮的调控措施。不但交易量大幅飚升，连原本希望稳定的价格也背道而驰一路走高。国内的媒体对在地方税务部门及房屋管理机构外整天整夜排队等待交钱、办理过户手续的人们进行了长篇累牍的大量报道。一切旨在赶在新政可能开始施行的三月底前完成房屋的买卖。
所有这一切不禁让人发问，这类“调控”政策是否可行？更进一步来讲，新政是否对症下药？
国务院在过去的10年，从未停止循序渐进地调控城市房地产价格的措施。最近的举措将向二手房交易行为收取20%的个人所得税，并进一步提高首付要求和对购买第二套住房的限制。消息传出，国内关于买卖双方近乎疯狂的加快交易的行为充斥国内各大报章媒体。
为解决此类问题，许多人将目光转向了可能对非理性行为（Irrational Behavior）最有权威和解释权的群体：经济学家。遗憾的是，以传统经济学家的专业质素，面对目前发生在中国大城市地产市场的怪现象，他们也无能为力。房价相比收入，已大大超过其相对水平。
更有说服力的是能更好解释主要社会经济因素关系的系统视角，以及这些因素如何比简单的供需关系更好地驱动价格。本文即着眼于解析这背后的三个重要驱动力：文化价值观，权力和财富。
文化因素在中国房地产热中扮演的角色至关重要。整体来说，文化在一个社会系统中的地位就好像基因在生物体系中一样关键。而每当人们想起房子、房产，直面高房价和接二连三调控政策的人们还是将拥有一套房子的安全感，作为对现在未来生活美好蓝图规划的重要部分，这便也不难解释城市房价的居高不下。再进一步讲，还有中国民众传统的存储至上的心理“作祟”。有些学者曾提出过相对过激的理论，即高购房需求背后的主导因素之一是“丈母娘经济”：未来结婚对象特别是女方父母家对男方在结婚前需要有一套住房并以此作为结婚的必要条件。不得不承认，这种传统观念在一个从农业社会向工业城市化进程迈进的国家还是具有非凡影响力的。
纵观全球的住房市场，房地产其实是“守财”的重要形式之一。它本身就是一个传统的对抗通货膨胀的有力工具，并在许多发达经济体创造了相对其他投资方式更高的长期收益回报。据此便不难解释为什么全中国许多历史遗迹反映出来的是大家族成功地将他们的财富转化成延伸于原有四合院周边的百屋千院，或是对原有住房的豪华装修改善。类似的潜在景点在过去的贸易通道上不计其数，包括丝绸之路和主要的内陆水路通道。保值不得不说是房地产又一大功能。
另一个中国房地产故事中的重要部分，也是经济学家不具备太多发言权的领域，即权力的作用。这一话题主要集中在中国土地的控制权及所有权，以及地方政府通过收取房产产权相关税费以补贴财政缺口的做法。此现象是房地产过热的一个重要环节，但更重要的则是中央决策层在其他方面同步开展工作和未能开展某些工作而造成的市场空白，所有这些变本加厉将需求全部施压房地产行业。中国家庭将收入的一大部分存储起来，因此形成一笔相当可观的可投资资产，其中大部分在银行赚取并不比通货膨胀率高的利息。反观房地产，倒是提供了一个长期连续良好收益的选择，许多购房者在投资的时候并不指望每月的月租收入，更多希望以此来保护他们资产的购买力，用以对抗通货膨胀。
从政府的角度来说，如果资本市场改革过缓，且相应保护个人投资者的法律施行不得当的话，从很大程度上是变相无意识地使一大笔不必要的资金流入房地产。近几年，信托公司和商业银行将许多私人投资者的兴趣引向所谓的“理财产品”，许多实际上最终与房地产开放商的贷款挂钩，以赢取相对高的回报率。最近的一系列事件表明，其实这些投资产品的风险比预计的要高，特别是在解决此类纠纷的法律机制不完善的情况下。整体而言，这些趋势表明若行政法规在金融产业能更好地应用并切实增强投资传统股票和债券的信心，则可降低最近出现的对城市房地产近乎疯狂的投资追逐程度。
以此为基础，加上我们今天对更广义宏观经济的探讨，有人不免会问，最近在中国大城市出现的状况是否符合常理？从很多层面解析，答案似乎是肯定的：根据强劲的文化和投资需求，确实有理由相信房市会冲破行政手段管制的重重障碍，继续一路看涨。同时，这些因素会由于其他可投资渠道的缺乏而进一步加剧，成为个人将大量存款换取相对较高收益的唯一途径。另一个新出现的、并未在上文涉及的方面是地方政府对土地和房产买卖收益的依赖，一旦这一部分被剥离，将导致地方财政年度收入的大幅下滑。除此之外，中国房地产市场的贷款水平很低，因而预期房价会在短时期内崩溃可能性很低。
尽管如此，不能忽视中国城市房地产价格居高不下背后的动力，已变得越来越不可持续。目前的趋势需要不断将额外的能量以信贷方式分配给地产开发商，以及发布相关信息引导个人投资行为。前者是对房地产发展投资的一个正面激励因素，并加大新地产对市场的供应。信息（以中央行政法规的形式发布）也向个人投资者预示房地产投资是他们不多的最佳选择之一。所有这些形成闭合的循环使一级地产价格不断攀升。
追溯之前提到的系统方法，当一个系统依靠一系列变量的时候，任何一个变量发生巨大变化并超过某临界值标准，即被称作“周相移动”（phase shift）,或是向一个由新个体因素及其关系主导的系统过渡的阶段。这其实是一个通过管理相互作用力量以确保某种平衡的方法。在房地产市场系统中，一个关键指标是维持系统稳定性，而这一目标需要快速的资本市场发展，以及迅速发展可靠的可供个人投资的新兴机会。这将有效地帮助释放目前存在的需求泡沫。第二个必要的步骤是加强对新信贷进入地产开发市场的管理，并提高此类项目筹集资金的透明度或为其建立非官方融资渠道。这将有效化解将金融体系和实体经济中重要部分绑架了的需求泡沫。
向前展望，对于经济成功的管理需要依赖政府平衡这些对应因素的能力，而非一味地套用理想化的经济政策。房地产行业的管理也许是最大且最好的案例。这也就意味着，为了调控未来的房地产市场价格，需要认真思考是否在其他领域的调控政策会通过影响市场平衡，间接左右中国地产市场的走向。如此说来，便不难看出为什么最新一轮针对高房价的调控并未达到预期效果。价格归根结底是一个系统联动产生的结果，而非独立存在的一个现象。
威廉·希尔顿, PRC Macro Advisors董事，总部位于香港，致力于经济分析的独立咨询公司。
