2014年已经过半，中国楼市仍显疲态。今年，楼市既没有迎来“金三银四”，也没有“红五月”。国家统计局的数据显示，与4月相比，5月，70个大中城市有35个城市一二手楼价格均下降，其中上海和深圳环比下跌，广州持平。同比涨幅方面，5月北京、广州、深圳均跌破10%。
楼市的冷却连带着土地价格的下跌。据上海易居房地产研究院数据，5月，包括京、沪、深、穗在内的10个典型城市，土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次出现负增长。
中国楼市只涨不跌，跌了也一定会涨回来，曾是很多人心中的楼市信条。但这一次，业界普遍认为房市的调整期真正到来了。
楼市加剧冷却
中国楼市近一年里风波不断。2013年下半年，鄂尔多斯、温州等地房地产泡沫破裂。2014年年初，李嘉诚继广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心、南京国际金融中心大厦之后，出售北京盈科大厦，一时舆论哗然，猜测不断。3月，楼市疲态明显。4月，万科、绿地集团等18个上海新盘降价销售。5月，具有代表性意义的北京楼市成交量价齐跌。
据北京市住建委网签数据，今年5月，北京新建商品住宅（包含保障房）成交量为5336套，比4月的6091套减少了12.4%，同比去年5月的7004套减少了23.8%。
成交价格方面，据北京中原市场研究部统计，2014年5月北京新建商品住宅成交均价24430元/平方米，同比上涨2.44%，环比下跌0.88%。
中原地产首席市场分析师张大伟在接受媒体采访时表示，今年以来楼市的变化速度已经超过了市场此前的预期。从首次出现个别城市价格调整，到3、4月出现华东区域的块状调整，再到5月后出现以东部城市为主的房价普遍下行，市场的调整开始加速。
在楼市调整大潮中，房地产商首当其冲面临压力。截止6月17日，中国35个上市房企发布了今年前５个月数据。数据显示，35家房地产企业中，除了恒大、万科等个别企业，年度销售目标完成情况普遍较差，平均完成率仅为29%。完成年度销售目标不足30%的企业达到22家。
业内人士预计，下半年房企的销售任务仍然压力山大，在第二季度至第三季度，降价跑量仍将是大多数房企的选择。
与此同时，知名外资机构不断发表看空中国楼市言论。国际投行瑞银集团认为中国房地产市场正面临拐点，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。
美国债券评级机构穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的“稳定”调整为“负面”。英国投行巴克莱则预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。悲观言论的营造令市场观望情绪加剧，楼市更显黯淡。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析近期部分城市房价环比下降的原因，一是当地居民住房保有水平偏高；二是产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；三是该区域存在住房供给过量或价格过高问题。他认为房价下降属于正常的市场调节。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，首先，2013年同期商品房销售增速的高位增长难以持续；第二个影响因素在于个人住房按揭贷款的收紧，影响了人们购房愿望的实现；第三个原因是关于房地产市场下行的舆论影响预期，有需求者也陷入观望。
对于外资机构对中国房地产的悲观论调，秦虹认为值得商榷。一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场分析难免有偏颇；另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。
清华大学经管学院教授李稻葵表示，房地产行业的确进入了一个转折点，但中国房地产行业不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。
他认为，房地产2014年进入一个新的发展阶段，有涨有跌，关键是如何维系这样的态势，让整个房地产业出现软着陆，也就是让房价总体增长的速度低于居民可支配收入增长速度。
政府作为是楼市走向关键
楼市的下挫将抵达何种程度，众说纷纭。
“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”5月底，潘石屹发表上述言论。
秦虹不同意崩溃论，“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”
她在《人民日报》发文表示，当前的楼市进入调整，但不会走向崩盘。首先，当前的自住性需求量仍很大，这是维持市场信心的根基。其次，房地产市场出现明显分化。第三，住房总供应量短时间内上升比较快。
她认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，仍将为房地产市场发展提供空间。而未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
在李稻葵看来，北京、上海的情况非常特殊，北京现在仍然有人口增长和劳动力素质提高的基本趋势，人口和人才聚集力还在上升，因此北京的房地产市场主要是供给不足，产生了房租上涨，反过来推动房价的持续上升压力。北京的关键是怎样管住产业，管好规划，不让房地产价格过快上涨。下半年，随着整个中国宏观经济增长态势的再确认，北京可能还会面临更大的上涨压力。
信义房屋董事长周俊吉在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经进入下半场，量价的增速将显著放缓，部分区域的楼市供应已经过剩，虽不至于崩盘，但开发商“闭着眼睛就赚钱”的时代已经过去，今后只有那些注重品质、服务的房企才能较好生存。
楼市下挫直接影响了整个经济环境，低调而有限度的楼市刺激政策，正在许多地方陆续展开。南宁、天津、萧山、无锡、铜陵等城市相继放松限购。
一线城市广州也推出了相关政策，包括增城、从化等郊区放开限价，市区的高价盘网签逐渐松绑等，并在户籍制度和人才政策上予以利好。
今年3月，广州市公布人口调控和入户政策的“1＋3”文件，放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛。近期广州市还启动了本科学历入户的措施，外来人才租房满一年可申请入户，并进一步放松户籍政策，使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额。
张大伟表示，各地政府普遍“救市”的效果有限，因为本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。最为关键还是信贷政策是否放松。
政府的思路和作为，被普遍认为是楼市走向的关键。
潘石屹表示，如果政府出手救市，那U形大幅反弹就有可能，但救市将面临把楼市泡沫吹大的风险，如果只是采取常规货币政策如降息、降准，则无法撬动大量需求，那这次低谷的时间将很长，“U”形很可能成为“L”形。
目前来自中央层面的救市信号仍然非常有限。4月底，新华社发表了题为《楼市明显降温 政府淡定面对》的文章。文章认为，在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路，正是将房地产的“兴奋剂”角色逐渐拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。
