加快推进保障房建设

国家在对商品房进行调控的同时，也开始着手搭建一套完善的住房保障制度。

2010年4月，国务院在“新国八条”中对房地产业主要是住房问题做了定位：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”

2012年7月20日发布的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》指出，“十二五”期间，国家将建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。

近年来，我国保障房建设大规模推进。2011年已经实现开工建设1000万套保障房的目标，今年还将建设700万套以上的保障房。

各级政府已经开始将解决中低收入居民住房难问题作为当前调控的重点，大力推行“廉租房”、“公租房”等保障性住房。

让市场的归市场，保障的归保障，我国的“住房双轨制”初见模型。在2010年的中央经济工作会议公报中就明确提出，要加快推进住房保障体系建设，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

有专家对此发表观点认为，2009年之前的调控，都是在发挥房地产的经济功能，2010年开始的调控，更多在发挥房地产的社会功能。

王珏林则认为，房地产市场实际上承担多项功能，包括经济、城市、社会方面等，只不过每一个发展阶段的重点不同，市场发展的开始阶段，重点在建立和发展上；市场进入到相对成熟期，要承担经济和社会的双重责任。目前是市场发展的比较快，保障房进展的比较慢，所以加大保障房工作力度属于很正常的事情。市场需要发展，保障房各方面工作需要完善，达到相互补充和促进的效果。 

加强住房制度顶层设计

中国正处于城市化进程的加速期，未来的房地产市场还是一个大市场，需求仍比较大。中国房地产业协会会长刘志峰近日就表示，城镇化将成为推动房地产业强大动力。未来10年，每年将有1400万左右农村人口转为城镇城市居民，对住房需求十分巨大。而居民改善性住房需求，也需要城镇年均商品住宅800万套，这种需求将延续至少10年以上。

而现在的保障房建设量尽管比过去大，总体还是不足。同时，当前住房保障工作存在的诸如资金筹措压力、分配和运营管理等矛盾也影响了其效应的发挥。2011年10月，住房和城乡建设部部长姜伟新十一届全国人大常委会第二十三次会议上就指出，“尽管我国保障房建设取得显著成绩，但任务仍很艰巨。到2010年底，我国仍有2000多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区。另外，城镇新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也比较突出。”

如何才能更好地协调城市发展、经济发展、房地产市场与住房保障之间的关系？如何在巩固调控成果的基础上，建立起调控的长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展？房地产调控再一次来到关键期。

华远集团原董事长任志强就曾表示，自2003年以来，房地产只是被当做调节经济的一个工具，缺乏一个长期的完善的房地产发展规划，住房政策缺乏总体思路和顶层设计，无法从根本上解决当前中国住房制度中的尖锐矛盾。

朱中一认为，房地产调控首先要考虑住房的中长期的发展规划，而且框架要比较清晰，不能仅仅停留在房价上。应该有一个总体的宏观的设想、具体的发展目标和配套的政策，这样就不至于头痛治头，脚痛治脚。

王珏林则建议，改革的重点应当从建立和完善住房制度，尤其是分配制度入手，使住房分配更公开、公平和透明；建立和完善市场管理秩序，使我们的企业能够处在一个平等的竞争环境中；保护好消费者的权益，制度合理、买卖公平。   姜伟新在2011部委年度工作会议中强调，2012年要加强住房制度顶层设计的政策和理论研究。   在经历过去十年的快速增长之后，中国房地产行业正跨入民生时代。从目前的市场看，房地产业宏观调控已经取得了一定成效。如何建立房地产宏观调控的长效机制将成为未来一个艰巨而必要的任务。