文/王建民

统计资料显示，至今非内地资金投入上海房地产项目达713项，其中香港开发商已签合同金额达103亿美元。图为香港方地产商张永顺先生在上海市中心黄金地段开发的东方巴黎楼盘。

近年来，台商迅速向以上海为中心的长江三角洲地区集中，对房产的需求上升，针对台商的房地产开发项目也日益增多，不仅影响到上海房地产市场结构的变化，而且成为带动上海房地产走旺的重要原因之一。

上海台商购屋需求迅速上升

随着两岸经贸关系的发展与两岸商务活动的增加，特别是台商向以上海市为中心的长江三角洲地区的迅速集中，台商对在上海的购房需求增加。而上海经济的迅速发展与城市建设的日益完善，上海城市的魅力逐渐显现，吸引越来越多的台商与台湾居民在上海购屋置业。

目前，上海市有多少台商说法不一。上海市台办去年公布的常住台商人口（居住3个月以上）为22万人，其中居住1年以上的约2万人，从上海出入境的台商超过50万人。若加上周边地区，经常在上海停留或短暂居住的台湾人至少有50万。这些常住或往来上海的台商对居住的需求也迅速上升。根据今年4月台湾媒体调查，在已移居上海的台商受访者中，近三成已在上海购置房产，另有四成表示准备在一年内购房。而且台商在上海购屋还出现新的趋势，即先到上海购房，作为未来投资或居住的条件。从目前的趋势看，未来到上海及周边地区发展的台商还会增加，10年后常住人口总量可能超过100万人，对房地产的需求也会持续增加。

近两三年来，经常有“台湾看房团”到上海看房购屋，上海逐渐成为台湾人投资购屋的重要城市。据报道，目前至少有5万至8万名台商或台湾人在上海购屋置产或租屋。在日前上海春季多个房展会上，尽管台湾才刚解除因非典采取的对台商隔离措施，但到处可见台湾客的身影。受台湾媒体与广告宣传影响，台商较关注的多是浦东的高价位住宅项目如香港梅花园、万邦都市花园与世茂滨江花园等，另外上海传统的热销区域如静安寺、徐家汇等地房产项目，也是台商投资者较有兴趣的地区。

未来沪台直航后，将加速台商在大上海地区的投资，同时也将增加对居住需求。一旦海峡两岸实现直接“三通”，上海很可能是首选城市。直航后，沪台及两岸之间往来更为方便，上海及周边地区可能成为未来台湾经济发展的腹地，台商居住的后花园，将进一步刺激台商在上海及周边地区的投资，对房屋的需求还会持续上升。

开发商逐渐瞄准台商

台商、台胞以及海外华商已逐渐成为上海一个新的购屋主力群，加上外地购屋者，目前约占20%。前几年，针对台商外商的高级外销房的热销，也吸引越来越多的开发商，将目标瞄准以台商为主体的新买主。根据台商在大上海发展的布局与居住要求，一些开发商已在台资企业较为集中、与周边地区交通方便及较具发展潜力的地区进行房地产开发。在最近上海房地产展览会上，目前高价别墅集中在上海市区与市郊青浦工业区的沪青平公路沿线，而平均单价在1.5万元人民币以上的高级别墅社区，则集中在靠近台积电与鸿海等台湾高科技厂商进驻的松江佘山风景区，以及浦东的龙东大道沿线。目前，还有不少开发商计划开发针对台商的大型房地产项目，预计这一投资开发热还会持续一段时间。

在上海台商企业较为集中的地区，台商购屋增加明显，也带动了上海房市的走红。据上海市公布的今年5月份上海闵行区莘庄地区二手房交易情况，这里连续8个月蝉联上海市二手房的最大交易量，平均交易价格超过每平方米5000元人民币。由于这一带台资企业相对集中，交通便利，环境优美，逐渐成为台商与台干购屋的对象，带动了房市交易的热度与房价的上扬。这一结果，可能进一步推动更多开发商加大对台商市场的开拓。

台湾房地产开发商可以说在推动上海台商购屋置产中扮演了重要角色。台湾房地产开发商在上世纪90年代初进入上海，投资开了不少知名房产项目，并将广告打入岛内宣传，吸引不少台商与台胞来上海投资购屋，其中以汤臣房地产公司最负盛名。同时，台湾的房屋中介公司或管理人员也早已进入上海发展，台商张永河还任上海绿地房地产集团的销售总监，从事房屋中介业务。然而在激烈的市场竞争中，上海土地成本迅速上涨，一些台湾中小房地产开发商面临很大压力，开始向周边的二级城市转移，这一动向也值得注意。

改善居住环境将成为吸引台商投资的新诱因

中国加入世贸组织后，大陆对台商的优惠政策在减少，台商与外商的待遇日趋接近，在这种背景下，改善台商在上海的居住环境尤为重要，将成为吸引台商未来进入上海及周边地区的重要诱因。因此上海及周边地区针对台商的房地产开发，无疑会增强上海及周边地区对台商的吸引力，从而有利其扩大或增加在这一地区的投资与经商活动。

目前台商对居住环境的要求日高。从趋势看，台商在上海购屋的要求比较高，多是别墅与高级公寓。据年初一项上海台商与台湾岛内居民参与评选的“台湾人最喜欢的上海楼盘”调查，共有7家楼盘即金色维也纳、西郊庄园、东方曼哈顿时尚东区、居礼别墅、浦东世纪花园、陆家嘴国际华城与绿洲康城等，成为最受台商欢迎的楼盘。特别是经历了非典型肺炎之后，台商对居住环境即健康住宅的要求更高，因此解决未来适合台商要求的居住环境更为迫切，可能会影响到上海房地产市场开发的结构性调整与整体品质的提高。

上海针对台商的房地产开发项目，可解决台商在这里发展的后顾之忧。台商在大陆投资经商与发展，造成夫妻两地分居，给家庭生活与子女教育带来诸多不便，甚至引发新的矛盾与问题，不利台商安心在大陆发展。针对台商的房地产项目开发，台商可在此投资购屋安家，可解决其后顾之忧，并获得家属的支持，可安心长期在大陆发展，从而会带动更多的台商或有意到大陆发展的台湾人来大陆购屋置产与发展。

可能影响到台商在两岸的发展布局

以上海为中心的长江三角洲地区不仅成为中国经济的火车头，是中国走向世界的象征，而且目前也是台商投资最多、发展最快的地区，未来这一地区可能成为台商在大陆的最大生产基地、研发中心与营运总部，成为连接海峡两岸经济的中心地带。近年来，台商投资重心逐渐转向以上海市为中心的长江三角洲地区，投资额已占到对大陆投资总额的一半以上。特别是台商在这一地区的投资发展，形成上海市以高科技产业、服务业与居住为中心、周边地区为生产基地的发展格局。同时，东部地区台商开始以上海与周边地区为基地，向外辐射，即向中、西部转移，可以说正在扮演着连接台湾与大陆、沟通东部与西部的重要角色。在这种背景下，将来会有越来越多的台商进驻这一地区，解决台商在上海及周边地区的居住问题，对于台商规划未来两岸发展布局具有重要影响。 同时，这种专门针对台商或台湾居民的房地产项目，若能在设计与设施方面更多体现台商的品位与要求，加上大上海地区有更多发展机会，将会吸引更多的台湾科技或优秀人才到上海及周边地区发展，或以上海为中心在大陆发展，对大上海地区或大陆经济发展的重要性不在直接投资效果之下，从而使上海或大陆在未来两岸科技人才争夺战中，处于更加有利的地位，吸引更多台湾岛内或海外的台湾科技或优秀人才到上海或大陆发展，从而促进两岸人才的交流、合作，提高大陆本地企业的竞争力。

需要按市场规则有计划开发

针对台商的房地产开发项目，尽管有市场的潜在需求，也有诸多积极意义，但在开发过程中仍有值得考虑与探讨的地方。 这类房地产项目开发必须符合国家的相关法规政策规定与上海市的整体建设规划。不能因为是针对台商居住的高级社区，而采取特殊的对待，以免造成后遗症。为此，要正确处理好项目开发的政府行为与市场行为关系。改善台商居住环境，解决台商在大陆发展遇到的生活实际问题，不仅是政府行为，需要政府的关注与协助，更多的应是商业行为，应由市场主导，即由投资商开发更多适合台商在上海及周边发展所需要的居住环境，以适应台商多样化的需要。 这类项目的开发需要对风险进行认真的评估。最近大陆房地产市场行情出现重大变化，大陆开始调整房地产开发政策，收紧信用银根，可能对台商的高档房地产开发会存在一定风险。目前，上海高档房地产项目发展甚快，仅上海市别墅开发土地面积已达3万亩，总建筑面积超过550万平方米，共有近180家开发商投资不同类型的别墅，仅今年第一季度就有12项高价别墅房地产案推出，这还不包括周边城市的开发项目。因此，开发台湾城项目需要对市场需求、台商在上海及周边地区的分布进行广泛、深入调查。

另外，还应正确了解台商居住环境与台商租住、房地产投资的关系。台商在上海及周边地区对居屋的需求是多方面的。有些是在上海长期工作，需要解决自己与家属在上海的居住问题；有些是往来沪台的台湾民众，为方便在上海的停留与活动，需要购屋作为短期使用；有些是看好上海房地产的升值潜力，将购屋作为投资行为，是通过购屋投资或出租，以实现增值，而不是为了自己居住。因此针对台商不同的需求，做好调查研究，以便准确定位，避免盲目开发造成的后遗症。