怎样在大陆取得土地使用权

何 荣

祖国大陆实行的土地制度是，土地属于国家所有，不容许个人私有。因此，在大陆，土地所有权不能买卖，可以买卖的是土地使用权。

根据祖国大陆的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律的有关规定，台商在大陆投资需要使用土地，可以采用以下几种方式取得土地使用权：

第一种方式是通过土地使用权划拨取得土地使用权。土地使用权划拨是指经县级以上政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，多数情况下没有使用期限的限制，但其转让、出租和抵押必须符合法律规定的条件。根据大陆有关法律，只有国家机关用地和军事设施用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得。

第二种方式是通过土地使用权出让取得土地使用权。土地使用权出让是土地使用者有偿取得土地使用权的一种方式，也就是说，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者则需要支付土地使用权出让金。通过出让方式取得的土地使用权，土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权、转让权、抵押权等民事权利，任何单位和个人不得非法干预。根据祖国大陆的法律规定，土地使用权的出让，由市、县级政府负责，乡一级政府无权出让土地使用权。

第三种方式是国有土地租赁。国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付资金。国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式。

除了以上这三种方式以外，土地使用者还可以通过国有土地使用权作价出资或者入股方式取得土地使用权。

另外，随着大陆房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。土地使用权抵押也是符合大陆有关法律规定的。但需要提醒的是，由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此一些地方在土地使用权抵押活动过程中也出现了一些问题，如有些台商与无权出让土地使用权的乡一级政府签订土地出让合同，还有一些大陆的企业将由国家划拨的土地用来转让和抵押，这些行为容易给不了解大陆法律的台商造成损失。因此，涉及到国有土地使用权抵押，应该注意以下几个问题：

首先是无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。大陆的一些国有企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。但这些企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，是不能作为抵押物的。

其次，房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款、获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押。否则土地使用权的抵押便无效。

另外，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。同时，在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

最后，在办理土地使用权抵押前还应请评估机构评估，并到土地管理机构登记；在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续，等等。聘请律师做顾问，可以使相关工作更顺利、规范。

相对来说，祖国大陆的土地价格是比较低廉的，这样，台商在大陆无论是投资设厂还是从事房地产开发，其成本都会大大降低。