谢经荣：展望未来“小康”之家

文/余 玮  吴志菲

谢经荣博士：1962年生于山东。历任中国农业大学土地资源管理系、中国人民大学土地管理系主任，现任北京市国土资源和房屋管理局副局长、中国人民大学兼职教授与博士生导师。

学自然科学出身的谢经荣，发现要利用好土地，或是别的资源，不懂经济不行。1985年硕士研究生毕业后，他的研究领域开始偏向经济学。1989年谢经荣到英国留学，他的英国导师说：“中国是计划经济，英国是市场经济，我们教的是如何按市场经济规律运作土地，而你们计划经济是把土地批下去，没有价格，你学了没用。”谢经荣说：“怎么没用呢？”因为，他知道1987年深圳已开始公开拍卖土地，中国的土地资源逐步走向市场是大势所趋。

谢经荣果然学以致用，在变革来临之际，当许多人还在发现问题、讨论问题时，他却已开始超前运作。企业改制伊始，他申请了“企业改制过程中的土地管理对策”课题；沿海地区的农民开始洗脚上田、转向城镇，他又申报了“沿海经济发达区农地租赁问题研究”选题；1999年，他同中国人民大学的十几位老师一起承担了国家自然基金重点项目“房地产业同社会经济协调发展”课题。如今，谢经荣又开始展望中国人的“小康”之家了。

小康不小康，关键看住房

有一种说法：“小康不小康，关键看住房。”居住状况是衡量全面小康社会的一项十分重要的指标。在本世纪的前十年里，中国城市居民全面打造小康社会在住房上主要体现为居住面积的增加，之后十年中则体现在居住品质的提高。

谢经荣认为，卫生、方便、舒适是小康住宅的关键标准。这一标准是不断变化的，以往一大家人睡在热乎乎的炕上，可能就算得上一种居住上的小康了，但这显然不适用于今天。卫生主要是指有较好的卫生条件，有单独的厕所；方便是指室内设备配套齐全，生活便利；舒适主要是指面积要达到一定水平，住进去感到舒适。面积多大才算小康，在不同国家、不同发展阶段有不同的标准，如美国人少地多，面积就大些，而日本地少人多，面积就小一些。谢经荣个人认为，住宅人均使用面积达到30平方米就已是小康。

同吃住方面的小康一样，不会是大家一块进入住房小康，也不可能保证每个家庭都拥有自有产权的房屋。房屋自有率的高低同国家的富裕程度并没有直接关系，如瑞士的房屋自有率仅为40%多，而爱尔兰则高达87%。具体地讲，2020年前，中国人在居住方面达到“一户一套房”，条件优越的“一人一间房”，就可以说达到住房小康了。当然，房子并不一定是自有房，可以是租的，也可以是政府提供的，如廉租房。

安得广厦千万间，天下百姓尽开颜。在后小康时期，在提升住房品质的同时还要加强住房的保障性，进一步完善廉租住房的供应体系，帮助社会弱势群体解决居住问题。在达到小康住宅指标后，新建住房增幅有可能放缓，住宅产业将由增量型发展转向存量型发展。

把脉中国房地产

2003年2月，国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应；清理各类园区用地，加强土地供应调控。

1997年，东南亚金融危机暴发，谢经荣受命承担国家社会科学基金资助的国家课题“地产泡沫与金融危机”的研究。之所以设立这一国家课题是因为虽然金融危机在各国的表现形式和造成的影响各有不同，但却有一个共同的特征——地产泡沫的破灭，即房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后，汇率机制被破坏，整个国民经济陷入困境。而当时的中国也正在经历房地产热，它会对中国经济产生怎样的影响呢？

谢经荣带领小组成员用两年多的时间系统收集了10多个国家和地区长期的经济数据，通过对美、日、东南亚各国以及香港和台湾在金融危机中的泡沫经济加以分析研究，地产泡沫与金融危机的内在联系、形成与发展规律渐渐浮出水面。谢经荣得出结论，地产泡沫说到底是地价泡沫，就是由土地投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。前期的土地投机、盲目的房地产投资以及产生的房地产价格的异常膨胀是亚洲金融危机的前奏。1992年至1993年中国个别地方也发生地产泡沫现象，出现“房地产热”，但尚无明显的论据证明是全国性的地产泡沫。

不能简单地从增长量来判断是否产生“泡沫”，房地产增长量大，不一定必然形成泡沫，过热也不一定就是泡沫。“过热”是因房屋供大于求或求大于供所产生的一种现象，一般的供过于求是正常的，但严重的供过于求会使房价大降，表现为市场疲软。正常的求大于供可能使价格上升，引起市场波动，但如果需求是真实的，也不会出现泡沫。怎样才是“泡沫”呢？打一个比方，一块肥皂在水里一搅就会形成许多泡沫，这些泡沫的体积远远大于原来的肥皂块的体积。房地产的使用价值，远远低于它的市场价值时，产生泡沫了，市场价值就是“肥皂泡”，使用价值就是“肥皂块”。

谢经荣认为，目前我国房地产业的发展总的来看还属正常，但在一些地区、一些城市已有虚热的迹象，如东南沿海地区存在着典型的地区性地产泡沫现象，土地投机是地产泡沫形成的最直接原因。他指出，在市场发展的初期出现房地产热有其必然性，但不能产生虚热以至形成泡沫。尽管这一现象并不是全国性的、非常严重的，却足以引起重视，不要让房地产业的不良发展破坏我国整个国民经济发展的总体目标。

近几年，中国的GDP保持较高增长速度，房地产业功不可没。我国已将住宅的房地产业作为新的经济增长点和消费热点，将成为未来发展速度快、影响面广的一种产业。但房地产在国民经济中所占的比例长期过高则很危险，因为经济结构应协调发展，经济支柱不能只有一两个，如果一个支柱垮掉了，其他的支柱可以支撑。谢经荣告诫住宅业、房地产业的发展应保持在一定的速度范围内，力求供需合理、平稳健康发展。

谢经荣认为，目前全国房地产市场状况可以用三句话概括：供需两旺，平稳健康发展，有结构失衡现象。就整体而言，未来几年内房地产市场都应是不错的，但也不是没有问题：不少城市房地产对经济的贡献份额过大，这在个别年份是没有问题的。但如果多年保持这一比例就会产生供过于求、住房积压、公司亏损和银行呆账等问题。另外，房地产投资见效快，能迅速改变地方面貌，一些地方政府和开发商的短视行为，使个别地方地产开发速度过快、建筑密度过高、类型过于单一。房地产是一个多层次的、多目标的长期投资，是居民的长期消费对象，这一长期产业的短期过速发展，会使未来空间变小，一些房屋过早拆除，也造成巨大浪费。此外，房地产市场缺乏秩序，诚信体系没有建立，也影响着整个行业的成熟。

谢经荣认为，政府在引导房地产业的健康发展中承担着重要职责，主要表现在四个方面：首先，加强对宏观经济形势和政策的监控，是防止房地产泡沫的首要措施，单一的应对措施往往是无能为力的。这一全方位的监控制，主要包括主导产业、税制、通货膨胀率、利率等。他们是房地产运行的基础环境，它们的改变，往往会引起包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等方面的连锁反应。其次，是调控土地供应数量，制定土地年度供应计划，并根据房地产市场运行状况不断更新供应计划，引导市场健康发展。此外，要加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。经验证明，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是从银行流出的。最后，是严防房地产投机。主要是通过税收的手段抑制投机，政府可以征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易；加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易。为了限制炒买炒卖房地产，也可限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数。还可通过严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件，监管抑制房地产投机。

越来越成熟的消费者

据抽样调查表明，2002年有82.1%的中国城镇居民家庭拥有了自己的住房。

对于目前地产界，E概念、阳光概念、海洋概念、SOHO、泛会所……概念满天飞的包装和炒作。谢经荣认为，一个楼盘要制造出热销的现象，就必须运用特殊的操作方法，以迅速汇聚人气，扩大知名度。这种手法不仅表现在开盘阶段，在滞销、尾盘阶段也时有出现。营造概念的目的是为营销找到可供炒作的题材，并体现出楼盘自身的经典个性。然而，市场的跟风、爆炒等过分包装已使楼盘在一定程度上失实，有些概念实在难与楼盘本身扯上关系。有的开发商竟在重点景区、园林建筑，开发景观住宅，少数人受益而破坏了公共利益，也破坏了景区的格局或格调，如此打概念牌是不合法的。

或许，楼市不炒不热。只要是合法、合规、合理的“投机”，就应该允许，我们反对的是违法、违规的炒作。房地产进入良性的炒作期，会使百姓由单纯的住房消费者，变成消费者兼投资者，能培育一批房地产投资者。作为消费者，自身应有一个判别标准，自己是需要别人炒作的概念，还是需要一个舒适、方便的居住条件。当然，现在的消费者也逐渐变得冷静理智起来了，在买方市场的大环境下学会了货比三家，学会了辨析楼盘信息的真伪。开发商要想再用老一套来吸引消费者已十分困难。