Vivienda Propia

Por XIN XIN

EL mejoramiento de las condiciones de vida de los chinos ha ido acompañado de un gran cambio en el sistema de propiedad de vivienda, que transitó del otorgamiento de casas en los centros de trabajo como bienestar para los empleados a la actual comercialización inmobiliaria.

En espera de una casa

Patios colectivos entre los callejones de Beijing de la pasada década del 70.

Debido a un reflejo real de la vida de los beijingneses comunes, la novela Vida feliz del garrulador Zhang Damin, de Liu Heng, consiguió la primera edición del Premio de Literatura Laoshe, el más importante galardón literario del país. Con su madre viuda y cuatro hermanos, Zhang, protagonista de la obra, vive en una casa de dos habitaciones en un patio cuadrado de Beijing, que comparten varias familias. En la habitación más amplia de su casa no queda espacio libre, después de colocarse allí una cama matrimonial y otra personal y demás muebles necesarios, mientras la habitación menor es más parecida al camarote de un tren.

Sin embargo, estas condiciones no fueron de las peores en la capital china durante los años 80 del siglo pasado. Alrededor de la década 50, con el aumento demográfico, los tradicionales patios cuadrados tenían que ser compartidos por muchas familias, que en ocasiones superaban la decena. En aquellos reducidos escenarios, excepto los dormitorios, casi todos los espacios eran colectivos. En Shanghai, otra de las grandes ciudades del país, la población vivía igualmente hacinada.

Cuando Zhang Damin y uno de sus hermanos contrajeron matrimonio, la vida sexual de las dos parejas se convirtió en uno de los problemas más embarazosos dentro de aquella morada de menos de 16 m2. La solución final que encontró el protagonista fue edificar una habitación pequeña alrededor de un árbol de granada que había en el patio y al nacer su hijo le puso por nombre Zhang Shu (Shu significa árbol).

.“Banderas de todo el mundo”. Así se describía de modo irónico el aspecto que ofrecían algunas fachadas de Shanghai, llenas de tendederos, en la década de los años 80 del siglo pasado.

Aquella estrechez y escasa privacidad produjo una relación sin sentido de la distancia entre los vecinos, reforzando el antiguo axioma de “Vecino cercano vale más que parientes lejanos”, pero también generó una sensación deprimente entre quienes afrontaban estas condiciones. Wang Zengqi, famoso escritor chino, calificó a los vecinos en los patios colectivos de muy nobles y capaces de soportar las condiciones más adversas.

Los que vivían en los recintos colectivos sentían mucha envidia de quienes habitaban en edificios. No obstante, los edificios del tipo “Tubo” eran en realidad inmuebles colectivos, diseñados en un principio como dormitorios colectivos para los estudiantes u obreros solteros, que poco a poco se convirtieron en apartamentos sin baño ni cocina independiente. Los moradores de cada piso compartían un solo baño y colocaban un horno al lado de la puerta de entrada de sus habitaciones. Cada día, a la hora de preparar la comida, el pasillo se convertía en una larga cocina.

Los más envidiados eran quienes vivían en los edificios generalmente de color rosa y 5 pisos de verdaderos apartamentos, que pese a su limitada superficie (de 30 m2 a 50 m2) contaban con baño y cocina propios.

En aquel entonces, asignar una casa a un empleado formaba parte del bienestar social, pero para disfrutar de este beneficio y contar con el “pequeño nido” propio era necesario esperar varios años o incluso una vida entera. Calificar para poseer una vivienda, ante todo, requería ocupar un cargo público, porque no existía el comercio inmobiliario y todas las casas se distribuían entre los empleados públicos. En segundo lugar, uno debía estar casado. Los solteros, independientemente de la edad que tuviesen, tenían que vivir con sus padres o en los dormitorios colectivos. Por este motivo, en aquella época no faltaban los cónyuges que se casaban con el objetivo de disponer de una vivienda propia.

En tercer lugar, se requería paciencia y suerte. La distribución de los departamentos se realizaba según la calificación que uno acumulaba, calculada tomando en cuenta los años laborales, categoría tecnológica, premios obtenidos y otros aspectos. No existía un reglamento claro y fijo para la distribución de las casas, que cada vez podía variar.

Antes de 1949, en más del 70% de las familias urbanas la distribución de sus integrantes variaba de 3 a 5 por habitación en casas de teja o adobe. Después de establecida la República Popular China (RPCh), influida por el modelo de desarrollo de “Primero la producción, segundo el consumo” y “Primero la producción, segundo la vida”, hasta 1978, la inversión total en la construcción de viviendas alcanzó apenas los 37.400 millones de yuanes, con una superficie construida de casi 500 millones de m2, por lo que la inversión per cápita anual era menor a 10 yuanes. En los primeros años de la Nueva China, la superficie de vivienda por persona fue de 4,5 m2, suma que descendió a 3,6 m2 en 1978, cuando casi la mitad de los residentes urbanos no contaba con casa propia.

Fin de la distribución de viviendas como beneficio

Debido a que el sistema vigente hasta aquel entonces obstaculizaba gravemente la solución del problema de la vivienda de los chinos, se llevó a cabo la reforma del sistema de viviendas. Según Gu Yunchang, subsecretario de la Asociación de Investigación de Bienes Raíces y Viviendas de China, la transformación centrada en la elevación de la renta de las casas asignadas y el modelo adoptado por Singapur y Reino Unido, de privatizar la propiedad de las casas públicas, constituyeron las dos variantes tomadas en cuenta. Al final se optó por la segunda, considerando que el bajo nivel de ingresos no soportaría una alta renta de la vivienda.

Un edificio tipo “tubo”, construido en la década 50 del siglo XX, adaptado al modelo soviético.

En 1980 el Gobierno chino empezó a permitir la construcción y compra de casas por individuales, pero no se produjo una reacción fuerte del mercado, pese al precio de 120-150 yuanes por m2, en parte porque la gente todavía no se adaptaba al concepto de la privatización de las casas y porque comprar una sola vivienda suponía entonces un costo muy alto para los chinos, aunque las leyes establecían que el comprador sólo necesitaba abonar un tercio del precio total.

En un discurso pronunciado durante una gira de inspección por el sur de China, en 1992, Deng Xiaoping promovió la expansión rápida del mercado nacional de bienes raíces, que pronto duplicó su inversión y experimentó un alza notable en los precios, obligando a las autoridades a implementar políticas de macro-reajuste que permitieran controlar la situación.

Seis años después se llevó a cabo a escala nacional la reforma del sistema de viviendas y empezó a aplicarse la monetización del sector, anunciando el fin del sistema de viviendas como bienestar. El mercado de bienes raíces experimentó otro auge y constituyó un pilar importante para el crecimiento de la economía nacional. Las condiciones residenciales de los chinos experimentaron una rápida mejoría. Según Qi Ji, viceministro de Vivienda y Construcción Urbana y Rural, actualmente los habitantes que tienen registro de vivienda urbana disponen de una superficie de construcción per cápita de 28 m2, mientras que la cifra desciende a 22 m2 si se incluye a las personas que viven también dentro de las áreas urbanas, pero sin registro civil.

Li Changxiu es un obrero jubilado, de 73 años, que vive en un departamento de 120 m2, en el barrio de Wangjing, en Beijing. Hasta los años 80 del siglo pasado, 8 personas de tres generaciones de su familia habitaban una casa de menos de 30 m2. Después de la Reforma y Apertura al Exterior, sus hijos empezaron a hacer negocios propios y un lustro atrás, cuando la zona residencial donde estaba su anterior morada fue desmantelada, él y su esposa compraron su apartamento actual, gracias a la subvención que les entregaron por la demolición de la casa anterior y el dinero proporcionado por sus hijos.

Según Li, nunca imaginaba disponer de una casa tan ideal como la que hoy tiene. Bajo el sistema de viviendas de bienestar, él, en calidad de obrero común y corriente, no hubiera podido adquirir un apartamento de estas dimensiones. Además, está muy satisfecho por el diseño racional de la casa, con muy buena iluminación solar y una cocina grande. La única dificultad es que el edificio está en un barrio tan amplio que en los primeros días residiendo aquí la pareja perdió varias veces el camino.

Precio del espacio privado

El Ministerio de Vivienda y Construcción Urbana y Rural reveló que en 2007 la tasa de posesión de vivienda propia de los residentes urbanos fue del 83%. Detrás de esa cifra una gran cantidad de personas tienen que rembolsar cada mes al banco una cifra elevada por concepto de préstamo e intereses, por lo que los chinos les consideran “esclavos de la casa”. Para ellos, la fuente principal del capital para la compra de vivienda consiste en sus propios ahorros, el fondo público para la vivienda (reserva a largo plazo depositada por las entidades para sus empleados y también por los mismos empleados. Las entidades se refieren a instituciones gubernamentales, empresas estatales, empresas colectivas urbanas, compañías del capital extranjero, empresas urbanas privadas, así como empresas e instituciones de otros tipos), subsidio para la vivienda y préstamos bancarios.

Los precios del sector inmobiliario se mantienen en un nivel alto, sometiendo a una fuerte presión a los compradores. Para tener casa propia, muchos de ellos, además de sus ahorros, gastan el dinero que sus padres han acumulado durante décadas. Las estadísticas revelan que en 2007 las instituciones financieras del país concedieron un total de 3,2 billones de yuanes en préstamos personales (excluido el préstamo para la gestión personal), entre el cual el préstamo hipotecario para la vivienda equivale a 2,7 billones de yuanes, más del 80%.

Conforme a la Administración Estatal de Estadísticas y la de Beijing, el precio de la vivienda en la capital experimentó un alza veloz en 2008. Sin embargo, si se calcula según el ingreso disponible de los ciudadanos, el salario de un año no alcanza a comprar 2 m2 de vivienda.

En vista de que el valor de las casas en las zonas más demandadas está fuera del alcance de la mayoría y los varios miles de yuanes que hay que pagar al mes por concepto de renta no resultan económicos, muchos jóvenes recién egresados de las universidades y ciudadanos de bajo poder adquisitivo, que no lograron conseguir una casa en el barrio en el que anteriormente vivieron y luego fue desmantelado, se vieron obligados a establecerse en las fueras de la ciudad, donde la cotización sale más barata.

La exploración inmobiliaria forma parte importante del crecimiento de la economía china.

Después del año 2000, se registró un enorme aumento de la disponibilidad de viviendas en las zonas residenciales recién construidas en la periferia de Beijing. Los terrenos destinados al sector inmobiliario se expandieron desde el tercer anillo de la ciudad al cuarto e incluso quinto anillos. Recientemente más de la mitad de los nuevos barrios se sitúan fuera de esa última circunvalación.

A diferencia de los países occidentales, donde los pobres viven dentro de la ciudad y los ricos fuera de ella, en la mayor parte de las grandes urbes chinas el fenómeno es contrario. Los barrios donde se concentran los empleados jóvenes suelen ser llamados valles dormitorios. Además de las horas de trabajo y la gran cantidad de tiempo que deben dedicar para ir la oficina y regresar a casa, a estos chicos sólo les queda el tiempo justo para dormir. El asentamiento de los pobres en las afueras de la ciudad va a generar muchos problemas en el futuro cercano, como el atasco del tráfico, advirtió Wang Xiaoguang, profesor del Instituto de Investigación Macroeconómica de la Comisión Estatal de Desarrollo y Reforma.

Casas para todos

Para la capa social de ingreso medio y bajo, la vivienda es la cuestión más importante de su vida, de ahí que el Gobierno también tome como una de sus metas principales el mejoramiento de la vida de la población.

La vivienda económica de uso práctico, política planteada en 1994 para beneficiar a las familias de ingreso medio y bajo, fue muy aplaudida y en poco tiempo su demanda se disparó, debido a su precio inferior al del mercado. Es tan demandada que los aspirantes que cumplen los requisitos para poder comprarla tienen que conseguir el turno a través de un sorteo.

En 2008 el precio de las viviendas experimentó un alza considerable en Beijing.

En 2005, un mes antes del inicio de la venta de unas viviendas económicas en las afueras de Beijing, fuera de la oficina donde se comercializaban las ventas aparecieron alrededor de una decena de tiendas de campaña de personas que hacían cola durante día y noche. Algunos de los presentes eran individuos de altos ingresos, lo que originó un debate que demandó la justicia de esta política preferencial. “Aunque existen deficiencias en los procesos de exploración, venta y manejo de la vivienda económica, nadie sospecha de la función efectiva de esta política en la garantía del interés de la clase de ingreso bajo y la detención del crecimiento veloz del precio del mercado. Este sistema también se va desarrollando en un sentido más justo, transparente y eficiente”, aseveró Yan Jinming, profesor del Instituto de Administración Pública de la Universidad del Pueblo de China.

Dos años después el Gobierno emitió el Método sobre la Administración de Viviendas Económicas de Uso Práctico, en el que se fijan los requisitos para los compradores, las normas de las viviendas y el trámite de la compra. Actualmente la información personal de los solicitantes calificados para adquirir viviendas económicas se da a conocer en los medios de comunicación, tratando de garantizar la supervisión social y asegurar la justeza del procedimiento.

En 2008 comenzó en todo el país la construcción de viviendas económicas, con un área total de 90 millones de m2, de los cuales 60 millones de m2 ya fueron concluidos. Según el nuevo planeamiento gubernamental, en los próximos tres años se edificarán 4 millones de apartamentos de esta misma categoría.

Más tarde el Estado promulgó la política que asegura que el suministro de terrenos para la construcción de apartamentos medianos y pequeños (incluidas las viviendas económicas y de renta módica) no debe ser menor al 70% del total. Hasta finales de 2006, el 77.9% de las ciudades del país implantó el sistema de viviendas de renta módica, que ha beneficiado a 547.000 familias del bajos ingresos. La inversión en este programa ha ascendido a 7.080 millones de yuanes.

Sorteo celebrado en 2005, en la ciudad de Yichang, provincia de Hubei, para la venta de 95 viviendas económicas entre 743 solicitantes.

La aprobación posterior de otras políticas gubernamentales estableció el mecanismo de garantía social para las viviendas de las personas de bajos ingresos. En el Método de Aseguramiento de las Viviendas de Renta Módica se confirma que la inversión en la construcción de viviendas de renta módica no debe ser inferior al 10% del ingreso del fondo de concesión de tierra.

Según Guo Songhai, director del Instituto de Investigación de Economía Inmobiliaria de la Universidad de Economía de Shandong, el Gobierno tiende a revertir la situación de "Primero el mercado y luego la seguridad social" para llegar al estado de "Igual importancia para el mercado y la seguridad social", política establecida con la reforma inmobiliaria de 1998.

En 2008, el fondo invertido en el sistema de viviendas de renta módica ascendió a 35.400 millones de yuanes, 3,7 veces la inversión de 2007, desglosado en 28.600 millones de yuanes para la construcción o compra de 630.000 departamentos de renta módica y 6.800 millones de yuanes de subsidios de alquiler a 2,49 millones de familias, con lo que se ha beneficiado a 3,12 millones de familias urbanas de bajos ingresos y cumplido en lo básico el compromiso de “Dar garantías a los necesitados”, dirigido a las familias que viven de la garantía mínima del Gobierno y afrontan dificultades con su vivienda.