Vivienda: hacia la comercialización
Por LUO YUANJUN
EN el año 1980, el espacio de vivienda de que disponía un ciudadano
chino no llegaba a los cinco metros cuadrados; en Beijing y Shanghai era de
menos de tres metros cuadrados. Sin embargo, a finales de 2005 el promedio
aumentó hasta más de 26 metros cuadrados, a pesar del gran crecimiento de la
población urbana, que a comienzos de los años 80 era de 190 millones y en la
actualidad ronda los 540 millones.
Chen Huai, director del Centro de Investigación de Políticas
subordinado al Ministerio de Construcción, atribuye este progreso a las
reformas administrativas de la producción y el consumo de viviendas. Explica:
“La reforma del consumo se basa en la abolición del sistema de asignación de
viviendas y el establecimiento de un mercado de viviendas, que convierta en
efectivo el bienestar de la vivienda para los empleados. Por otra parte, se ha
desarrollado una industria nunca vista durante el proceso de la
industrialización china: la inmobiliaria".
La industria de la propiedad inmobiliaria ha cambiado el bienestar
social y los recursos nacionales, y la propiedad privada, existente bajo la
economía planificada de China, por una que se adapta a la economía de mercado.
Este cambio fue un paso necesario para que China avanzara con confianza hacia
su meta: la creación de una sociedad modestamente acomodada, señala Chen Huai.
Durante tres décadas, de 1949 a 1978, desde la fundación de la
República Popular hasta antes del inicio de la reforma y apertura, China practicó
una política doméstica de bajos sueldos, precios y consumo, y una alta
acumulación e inversión. Todos los beneficios, no importa quién los rindiera,
empresa o individuo, se entregaban al gobierno, quien decidía la manera más
beneficiosa de disposición y reinversión. Las políticas económicas se basaban
en el plan estatal, del que la vivienda pública era un aspecto. La construcción
y asignación de la vivienda se llevaba absolutamente a cabo de acuerdo con las
versiones nacionales y locales del plan del Estado, desarrollado por una
institución de bienestar estatal. La hacienda nacional y las entidades
correspondientes (oficinas, empresas e instituciones gubernamentales) invertían
en las viviendas nuevas y las repartían a sus trabajadores con un alquiler mínimo.
Este mecanismo acababa rápidamente con los fondos nacionales y locales para la
vivienda, pues los pagos de alquiler nominal no podían compensar los costos de
la construcción.
Conforme a este sistema de vivienda, su tamaño y calidad dependían de
la procedencia y la posición de los empleados. Con lo cual, los funcionarios y
empleados veteranos vivieron en apartamentos más grandes y más nuevos que los
jóvenes y subordinados. Todas estas normas comenzaron a cambiar con la
comercialización de la vivienda.
Reforma de la vivienda
En abril de 1980, Deng Xiaoping señaló: “Deben examinarse las
políticas sobre la construcción y asignación de la vivienda en las ciudades.
Los residentes urbanos pueden comprar y construir sus propios apartamentos. No
solamente se pueden vender los apartamentos nuevos, sino también los
viejos.....". Estas fueron las palabras que levantaron el telón de la
reforma de la vivienda de China. El Gobierno chino se concentró más tarde en
crear las medidas para comercializar la vivienda, paso a paso.
La reforma comenzó aumentando la renta, seguida por las subvenciones
para la compra de la vivienda vieja y nueva de propiedad pública por parte de
sus arrendatarios. Se aplicó la administración de la construcción y venta de
viviendas con el propósito de resolver las demandas de los consumidores con
diferentes ingresos. La actual política del gobierno clasifica las viviendas en
cuatro categorías: viviendas comerciables, viviendas de bajo lucro, viviendas
de precios normales y viviendas estandarizadas. Las viviendas comerciables
generalmente están bien construidas y sus precios son tan altos que la gente
normal y corriente no puede costearse. Las de las otras tres categorías son
subvencionadas por el gobierno para las personas de diversos grados. Tal como
explica un funcionario de la Administración de Tierras y Recursos Naturales de
Hunan: "Esta política permite a un pequeño número de personas con sueldos
altos comprar la vivienda comerciable según los precios de mercado. Al mismo
tiempo, permite a la mayoría de gente con ingresos medianos y bajos adquirir
las viviendas de bajo lucro, de precios normales y estandarizada. Esta política
ha ejercido un papel decisivo en propulsar la construcción de la vivienda
residencial en China".
Durante el proceso de comercialización de la vivienda, el Gobierno
chino ha seguido el principio de "sentir el camino a través del río",
esto es, primero poniendo a prueba la reforma definiendo los puntos
experimentales y luego, popularizándola a nivel nacional. Un ejemplo es la
política que permite la compra privada de viviendas de propiedad pública con
subsidios gubernamentales. En 1982, Changzhou de la provincia de Jiangsu,
Siping de Jilin, Zhengzhou de Henan y Shashi de Hubei fueron escogidas ciudades
piloto para realizar de manera experimental la compra personal de las nuevas
viviendas de propiedad pública subvencionadas por el gobierno. Así, un
individuo pagaba el tercio de los costos de la construcción y los otros dos
tercios eran compartidos por el Estado y la empresa donde trabajaba. El
proyecto entró posteriormente en operación en Beijing, Tianjin, Shanghai y
otras 80 ciudades de 23 provincias y regiones autónomas, antes de promoverse en
todo el país en 1994.
Las viviendas eran originalmente propiedad pública que se acumuló bajo
la administración de la economía planificada. En julio de 1994 el Consejo de
Estado dio a conocer la "Decisión sobre Profundización de la Reforma de la
Vivienda Urbana". Es decir, propuso el establecimiento de un fondo de vivienda
pública para los residentes urbanos al que sus empresas de trabajo y el
gobierno contribuyeron. También se detalló el aumento del alquiler y la venta
de la vivienda. Como dijo Li Wu, un estudiante de doctorado en la Universidad
del Pueblo Chino: "La reforma de la vivienda constituyó el mayor proyecto
de bienestar de China, si se tiene en cuenta que los habitantes urbanos habían
estado viviendo con bajos ingresos bajo techos arrendados. La reforma ha
contribuido substancialmente al crecimiento rápido de una nueva industria".
En reconocimiento a los sacrificios hechos por los que trabajaron bajo
la economía planificada para la construcción del país, la política de venta de
viviendas nuevas encarna un principio de la deducción del precio basado en el
tiempo que uno prestaba sus servicios. Desde su puesta en práctica en 1994, más
de 90 por ciento de las viviendas de propiedad pública en las ciudades grandes
y medianas se han vendido.
El Gobierno chino espera que la reforma de la vivienda alcance cuatro
objetivos principales. El primero y el más fácilmente realizable es reducir su
carga financiera. El segundo consiste en el rápido reabastecimiento de los
fondos de la vivienda en aras de acelerar la construcción de la misma. El
tercero, a largo plazo, es establecer un sistema justo y eficiente de la
vivienda que conduce al flujo racional de la mano de obra. La meta más
inmediata, sin embargo, es crear un nuevo punto de crecimiento económico que
propulse el desarrollo de las industrias relacionadas.
Inversión pública
Los apartamentos y casas vendidos como mercancías se están
convirtiendo rápidamente en la forma más popular de inversión pública en
general. Como los precios de la vivienda han ascendido sin cesar en los últimos
años, muchos creen que los ladrillos y el mortero representan la forma de
inversión más valiosa. Por lo tanto, los ricos prefieren invertir en un segundo
o tercer apartamento a, por ejemplo, hacerlo en valores de bolsa, y los jóvenes
de bajo poder adquisitivo suelen pedir préstamos bancarios para comprarse uno
en vez de alquilarlo. La tendencia de compras en el mercado de la propiedad ha
subido ya los precios de los bienes raíces.
Zhang Yuanyuan, una licenciada universitaria de 1998, trabaja en una
compañía extranjera en Beijing, está pensando seriamente en cambiar el piso de
alquiler y comprarse el suyo propio. Según explica: "Vivir en un
apartamento alquilado me hace sentir como una vagabunda sin hogar. Además, el
alquiler mensual actual es casi igual que el reembolso mensual de un crédito
bancario de 20 años". Como ella, son muchos los que planean comprar su
propio piso porque es más económico que alquilar uno.
Sin embargo, para un joven, comprarse una propiedad no es fácil.
Algunos lo logran con la ayuda de sus padres, otros acuden al préstamo bancario.
Un ciudadano de Beijing que vive de su salario de promedio necesita ahorrar
cada centavo durante 27 años para poder comprar un apartamento de 90 metros
cuadrados. En 1991, Shanghai asimiló las experiencias de Singapur introduciendo
el sistema del fondo de vivienda público, que hace más fácil que la gente china
con ingresos medios costee su propia casa. Desde entonces, el sistema ha
entrado en funcionamiento a escala nacional. Se reúnen los recursos financieros
del gobierno, de las empresas (algunos de los cuales proveen de sus empleados
como subsidios de la vivienda), y del comprador individual. Ma Yu, quien
trabaja para un subsidiario de Telecom de China, dice: "Mi sueldo mensual
no es muy alto, pero mi empresa ofrece un subsidio mensual de la vivienda de
2.000 yuanes. Esto, más mi cuota mensual del fondo de la vivienda público, es
más que suficiente para continuar con mis reembolsos mensuales del
crédito".
Sin embargo, la mayoría de inversionistas chinos que especulan en
viviendas con préstamos bancarios, se arriesgan a perder su inversión una vez
que la venta de las casas exceda la demanda.
Viviendas para todos
La meta principal de la reforma de la vivienda es esforzarse para que
todos los ciudadanos chinos vivan en sus propias casas, en lugar de ofrecer
sólo las oportunidades a la inversión.
En la "Decisión sobre Profundización de la Reforma de la Vivienda
Urbana” emitida en 1994, el Consejo de Estado formuló el proyecto estatal de
viviendas de bajo costo. Esto ayuda a las familias de ingresos bajos y medianos
a comprar sus propios apartamentos. En enero de 1995 el Grupo Directivo del Consejo de Estado sobre la
Reforma del Sistema de la Vivienda y los departamentos relacionados dieron a
conocer el "Plan de Implementación del Proyecto Estatal de Viviendas de
Bajo Costo", que marcó la puesta en práctica formal del proyecto. El
proyecto consistió en construir 1.500 millones de metros cuadrados de edificios
de apartamentos entre 1995 y 2000, con lo que se intenta resolver el problema
de las familias urbanas con renta baja y mediana que nunca se han beneficiado
de la vivienda asignada, o que viven en casas o apartamentos en condiciones
peligrosas o apretadas. La propiedad les será vendida directamente al precio de
costo. El efecto natural de este proyecto será establecer, paso a paso, un
sistema de abastecimiento de la vivienda que funcione de una manera similar a
la seguridad social.
Para las familias pobres a quienes incluso los apartamentos a precio
bajo están fuera de su alcance, el gobierno ha diseñado un “Proyecto de la
Vivienda a Bajo Alquiler". La provincia de Guangdong fue la primera en
implementar esta medida para los aspirantes calificados que se denominaban
"familias cuya renta per cápita es más baja que la línea local de la
pobreza según lo declarado por el gobierno local, espacio de vivienda per
cápita es de menos de seis metros cuadrados, y registro civil está en la
categoría de residentes urbanos permanentes".
Los recursos de la vivienda para el proyecto consisten generalmente en
la acomodación de la propiedad pública que ha llegado a estar disponible desde
que sus residentes anteriores se trasladaron a nuevos hogares, en la vivienda
construida por el gobierno con bajo alquiler, y en la vivienda comerciable
comprada por el gobierno. Tales viviendas sirven estrictamente para el
alquiler, y sus arrendatarios son los pobres urbanos.
Industria inmobiliaria caliente
La industria de bienes raíces de China comenzó a mediados de los años
ochenta. Su enorme potencial de crecimiento ha llamado la atención de los
círculos académicos y económicos, así como el sector de negocios. Existen
discusiones y debates sobre la posible existencia de algunas “burbujas” en la
industria entre los funcionarios del gobierno, eruditos, promotores y compradores
de las propiedades inmobiliarias.
Los bienes inmuebles chinos en general siguen siendo un mercado con
una demanda que aumenta constantemente. Sus clientes principales son
compradores potenciales de apartamentos. Los precios de la vivienda comerciable
han ido ascendiendo, con una subida aguda en los años más recientes. Entre
enero y noviembre de 2005 el precio medio de los apartamentos de futuros en
Beijing fue de 6.776 yuanes por metro cuadrado, lo que significó un aumento de
1.183 yuanes sobre el mismo período de 2004, o sea, el 21,2%. Mientras tanto,
la inversión en propiedades inmobiliarias ha incrementado, hasta el punto de
que en 2005 ocupó más de la mitad de la inversión social total de China.
El sector inmobiliario está vinculado a más de 50 industrias, como la
construcción, los materiales de construcción, la metalurgia, el textil, los
electrodomésticos, los muebles, y el diseño y decoración del hogar.
Es menester, sin embargo, que la industria inmobiliaria de China
resuelva algunos problemas urgentes para mantener un crecimiento sano. Estos
son: el crecimiento e inversión recalentado; los precios demasiado altos, y el
desarrollo inadecuado de la vivienda. El último se debe al número excesivo de
edificios no residenciales y de apartamentos ultra-grandes y el número escaso
de apartamentos pequeños, y la penuria de edificios de apartamentos económicos.
