“物业纠纷”何时了
王振中
《物权法》是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。本文是从“物业纠纷”角度诠释《物权法》。近年来，随着中国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生了居民小区的物业管理问题。目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，物业管理条例也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等的相关规定，《物权法》的出台则解决了这种状况，将很多详细的规定纳入法律的框架中。
业主的败诉
“又败诉了，这已经是我第三次被物业公司告上法庭，虽然这样的结果早在预料之中，但是败诉让我很不甘心。”家住北京西二环某小区的邓先生说，他所居住的小区原来的绿化带现在停满了车辆，家里经常被上门推销业务的人员打扰，针对这样的物业服务邓先生每年都以拒交物业费来抗议对物业公司的不满。
对于像邓先生这样的业主来说，此类纠纷，业主基本都是败诉，原因大体一样：业主们无法就物业服务的瑕疵予以明确充分的举证！而民事诉讼的基本原则是“谁主张、谁举证”，否则即应承担相应的不利后果。业主要求少交或不交物业费，这在法律上只要事实充分、证据确凿，完全可以得到支持。然而民事诉讼中的举证问题，属于相当专业的范畴，连法律专业人士操作起来都很困难，更别提普通百姓了。
其实，不论是国家立法、行政法规立法、地方立法以及司法解释等，都存在一个立法思想和立法技术是不是跟得上社会需要的问题。业主与物业公司、业主与开发商，看似平等的法律主体实则极不平等。作为业主，不论时间、精力、金钱、专业知识，相对于专业的物业管理单位，均处于绝对的劣势地位。在这样的情况下，立法跟不上，只会在形式的平等下掩盖了实质上的不平等。此类纠纷按照现行司法原则处理，也很容易给业主造成法院偏袒对方，导致进一步矛盾激化。
用《物权法》解决物业纠纷
2006年年初，家住北京丰台区的赵女士因其所居住的小区物业把原本用于住宅的地下一层出租后改成了饭店，几次三番的找物业理论。赵女士说，她家住在二层，饭店浓重的油烟味和吵闹声，严重的影响了她的休息和健康。她要求物业立即把饭店搬走。但是，物业却始终置之不理。
前不久出台的《物权法》草案正好解决了赵女士的问题，草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
纪卫平楼上邻居家的空调总是往他家的阳台里流水，他去找过几次，一次、两次楼上的人还能配合，可是次数多了，楼上的人就不耐烦了，说这是物业的问题不关他们的事，这让纪卫平很为难。《物权法》草案针对这种情况有规定。不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
业主的义务
然而，《物权法》和物业管理虽有关系，但是物业管理只占《物权法》中的一部分。《物权法》当中的“物”主要指不动产和动产。因此，《物权法》只是对涉及物业管理中的诸如小区公共建筑、车库归属等物权方面的问题予以规范，而实践中的物业管理纠纷，却远不止物权方面的纷争。
目前，在商品房销售和入住初期，由开发商指定自己的管理或关系物业公司进驻小区实施物业管理，此时，业主常常不得不接受物业公司的不平等待遇，比如被迫签署权利义务严重不对称的管理公约、被迫交纳物业公司无权代收的相关费用、所有收费项目不容商榷更改、必须预交一定期限的物管费用等等，否则休想拿到新房钥匙。
据调查，北京商品房小区平均物业收费率仅为65%左右，由三成半的业主拒交物业费。超标乱收费、收费不透明、服务与收费不符，是业主拒交物业费的主要原因。2005年10月，北京市朝阳区人民法院发布一项关于物业管理纠纷案件的调查结果，在此类案件中，物业公司起诉业主索要物业费的占九成以上。调查表明，在物业管理的纠纷中，与物业合同收费相关的债权债务纠纷占大多数。而现阶段中国关于合同方面的立法已经有了相当程度的进步和完善，按理来说只要业主和物业公司双方按照合同履行各自权利义务，该类纠纷应会大大减少。
事实是，业主和物业发生纠纷时，业主最直截了当的应对方式就是拒交物业费，但是交纳物业费是业主最基本的义务，业主只有在具备合法的理由时，才能不履行该义务，否则即应承担不利后果。在现今的大多数物业纠纷中，业主们实际上是具备合法的抗辩理由的，问题是，他们要么无法把这种抗辩理由固定下来形成法律上的证据，要么就是需要付出高很多的代价才能保存相应的证据。
司法手段最有效
虽然通过立法、协商、调解、行政裁决等手段，对化解物业纠纷都具有重要的意义，但都不及司法手段更具有终局性、强制性。从司法角度来说，应当从两面探索司法解决物业纠纷的途径：一方面是对物业纠纷案件实行举证责任倒置，由物业公司提交服务到位的证据；另一方面是物业纠纷审判实践应当注重衡平原则的适用。
前不久，北京法院审理的“业主自封平台”案例出色地体现了这一原则的适用。家住朝阳先生小区的黄先生的房屋北侧窗外有一个平台，用来放置空调室外机，而无其它用途。黄先生等10名业主认为平台会为窃贼提供了落脚地、从而危及自身安全，多次与物业公司协商要求封闭该平台，协商不成后，黄先生等业主统一用相同材料的塑钢窗封闭了平台。
黄先生所居住的小区的物业管理公约中规定禁止“未经政府有关部门批准和业主委员会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途”。黄先生在入住时签署了承诺书，保证遵守公约。物业公司认为，黄先生把本应是该楼房一楼突出部分的屋面改装成一封闭阳台，侵占了该楼房全体业主对公共部位的所有权，违反了《商品房物业管理公约》和《住宅室内装饰装修管理办法》，改变了房屋及配套设施的外观。要求黄先生拆除位于室外墙外立面所安装的铝塑窗，对其外墙外立面恢复原状。
就黄先生的案件而言，物业公约之所以规定“未经批准不得擅自更改房屋结构外貌”，目的显然在于防止私搭乱建、占用公共部分、影响楼的外观和使用。平台本身并无任何用途，封闭平台对楼的外观和使用没有影响。因此拆除封闭窗，除了会给业主造成经济损失、并使业主重新面临安全隐患之外，不会给任何人带来利益。当事人的行为以及其利益衡量确实存在着特殊之处，因此就不能按一般的法律规定处理，而应就该案适用“衡平原则”为特殊处理。“衡平”的目的，就是把纸面上的法律落实为个案的公正处理，它是建立在理性分析的基础之上的一种理解法律的方法。通过“衡平”，有助于我们准确的理解和适用法律，使每个案件得到一个公正的结果，使人们坚信法律能够实现公正，进而接受法律的裁决。物业纠纷关系人民安身立命之本，进而影响社会稳定和谐之基，更应受到司法的特别关注，更应考虑个案情况予以衡平处理。
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所谓“衡平”，是指就个案之具体情形、为最妥当之裁判这一法律原则。在实践中，因为法律具有一般普遍性的特点，而具体个案又各有特别之处，因此仅仅依据法律是很难做到对个案的准确、妥当的处理的，这时，就需要用“衡平”来弥补法律的这一缺陷，就个案斟酌其相关情事，个别化的实现个案正义，实现社会效果和法律效果的完美结合。
