几个典型的物业管理纠纷问题

文/王应富

业主在地下车库遭到绑架，物业管理公司应否承担赔偿责任？

案例：2006年11月的一天深夜，上海的荀女士开车回家。在所居住小区的地下车库停车时，突然被两名陌生男子劫持。歹徒将荀女士捆绑后将其扔进她的汽车后备箱内，然后连人带车径直开往南京。荀女士说，在汽车、现金和银行卡被劫后，其机智地与歹徒展开周旋，最后歹徒用酒灌醉了她，并于第二天将她送到南京的一家旅馆，开车扬长而去。死里逃生的荀女士回到上海后，很快把其居住小区的物业公司告上了法庭。

荀女士认为，物业公司作为小区物业管理单位，所提供的物业服务中严重失职，未能及时发现、制止犯罪，导致两名陌生男子轻易将其劫持，并将她所携现金、银行卡等财物全部劫走，尤其对她的精神造成巨大伤害，故要求物业公司赔偿她现金、银行卡、医药费、精神损失费、律师费等各类损失共计78,000余元。

物业公司则辩称，荀女士所述的案发经过在案件未侦破之前只能算是她的一面之辞，真实性难以确认，且荀女士遭绑架纯属偶然事件，具有不可预见性，超出了被告在正常物业管理中的能力和控制范围。并且，物业公司不存在过错，也不是加害人。

经法院审理查明，绑架荀女士的两个陌生男子目前尚未抓获，荀女士被劫的两张银行卡已被犯罪嫌疑人在外地提款及消费合计19,000余元。法院判决结果是，被告上海某物业公司赔偿原告荀女士经济损失人民币8,000元，对荀女士的其他诉讼请求不予支持。

解析：《物业管理条例》第36条第2款规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时，其第46条第1款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。另外，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的第6条第2款规定，因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

义务人合理限度内的安全保障义务标准，一般是依据相关行业主管部门所规定的标准来衡量的。如住宅小区内的监控设施、电梯运行等标准是根据各省、市、自治区建设主管等部门所规定的标准来实施的，如果物业管理公司的服务设施或服务未能达到相应的标准，一般即可认定其违反了相应的保障义务，进而应就业主所遭受的人身、财产损失承担相应的赔偿责任。

业主不满物业服务可否拒交物业费？

案例：前不久，北京某小区的物业公司将其业主曹女士告上法庭，请求法院判令曹女士交纳自2000年以来拖欠的物业费、供暖费及车位管理费。曹女士辩称：其拒交物业费是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业公司的服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理等。

法院审理后认为，物业公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》。在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均有明确的约定，同时，也约定了如何追究违约责任。但其中每项费用如何计算、物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实与法律依据。由此，法院判令曹女士向物业公司交纳物业管理费等费用。

解析：其实，对于房屋质量问题，业主是不能以此为由拖欠物业公司的物业费的，因为法律法规并未将确保房屋质量的义务加于物业管理公司，由其承担这一义务是不合理的。

而就物业服务质量而言，如果物业管理公司所提供的服务不符合合同的约定，或者虽然合同没有约定，但不符合地方性法规、部门规章或者地方政府规章所规定的标准，则业主应当可以以此要求物业公司降低物业收费标准。如果业主不满物业公司的服务，欲解聘进而重新选聘新的物业管理企业的，须符合法律法规所规定的法定程序要件。

另据《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

小区业委会是否有权要求物业公司将维修基金交其管理？

案例：河南南阳市某小区是该市某房屋开发建设公司开发建设的商品房住宅小区，建筑面积4.6万平方米。2004年10月交付使用。交付时二百多户业主大部分已经入住。在小区业主们向开发公司购房时，均已随购房款一起缴纳了2%的房屋大修基金，总计约有100万元。业主们入住后，物业管理服务一直由开发公司负责。

2006年8月12日，小区的业主们召开了首次业主大会，成立了小区业主委员会。同年9月4日，小区业主委员会在南阳市房产管理部门作了登记备案。业主委员会成立后，向开发公司讨要房屋维修基金的管理权，但开发公司却以法律没有规定维修基金直接由业主委员会管理为由予以拒绝。2006年10月16日，业主委员会将开发公司诉至南阳市某区法院。 该区法院于2007年1月4日一审支持了业主委员会的诉讼请求，判决开发公司7日内将房屋维修基金及利息和维修基金明细表交付该小区业主委员会管理。

解析：首先，根据《物业管理条例》第54条第2款明确规定，专项维修基金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。同样，依据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。由此，我们认为，此专项维修基金，既属业主们共有，业主们自可通过业主大会决定由业主委员会自行管理，也可委托由物业管理公司进行管理。 其次，据《物权法》第76条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且总人数2/3以上的业主同意。同时，业主大会就此事项做出决议不仅应符合法律法规规定的要件，就专项维修基金的筹集、使用、管理办法还应遵守国家建设行政部门和财政部门相应的规定。

（作者为中国人民公安大学法律系教师、清华大学法学院民商法学博士研究生）